上海二手房,上海二手房便宜还是新房便宜

矛与盾，既对立又统一，既互补又兼容。就像上海楼市的新房与二手房之间的相互关系。

以往的上海楼市分析中，总是把二者割裂开来看，毕竟两者面临的供需关系、政策调控力度、购房规则等等方面均有着较大的差异。

所以很少能够放在一起分析，毕竟两者的共性的确较少。

但实际上，二手的走势影响着新房的热度，而新房的价格又会影响二手的热度，二者之间关系不可谓不密切。

今天，带大家来看看今年6月以来，上海楼市两个市场的统一与对立。

PART 1

上海楼市的统一

近10年来，新房和二手的成交量走势是比较相似的，你好我也好，一条绳上的蚂蚱，谁也无法独善其身。

这其中有一个比较特殊的年份是2020年，两者的平行趋势被打破，那是因为那年新房的新增供应量比较少，在6.7万套左右。

新房受制于供应量和政策，尤其是21年新房积分的施行，导致现有的新房成交对市场的反应没有那么剧烈。

而二手恰恰相反，对市场的反应迅速且剧烈，虽然政策调控也会影响，但供应量较大，整体面会受市场的影响更大一些。

这就导致，二手在楼市上行期表现会显著优于新房，而在下行期则表现远不如新房。

但整体上的平行趋势很好地说明了，市场仍是影响二者走势的主导性因素。

说完历史，将时间拉回到今天，我们来看看6-8月的成交数据，理性分析当前楼市的购置情况。

我们可以看到楼市整体成交还是以500万及以下的房子为主导的。

分段来看，1000-2000万的房子则是以1000万左右的成交为主。每跨越一个大的价段，其实也是价段底部的成交是占最多的。

所以整体上看起来像个“葫芦”，尾大头小，中间错落有致。

揭开葫芦的面纱，我们再来看看葫芦中间新房和二手的具体占比。

新房的成交大头在400-700万，而二手成交的大头则在200-400万。其实也是因为市面上供应的新房多以400-700万为主，而二手则以400万以下的房源为主。

来看看图中这根中轴线，到500万-700价段就开始逐渐打平，之后就出现了明显的变化，新房开始占据主导地位，且价段越高，这一现象越明显。

简单粗暴的来说，如果你预算在500万及以下，大多数人会选择购买二手房，因为可选择范围广，而且不用靠运气摇号。

而预算在500万及以上，新房的受欢迎程度开始逐步走高。数据在一定程度上也表明，很可能越来越多的改善型客户开始瞄准新房。

新房总价越高，其实普遍是越难买的，预算足够的客户，也要审慎考虑自己的积分和购房迫切度，毕竟好房难买，低积分捡漏概率小。

预算充足，高积分的客户，一定要充分利用，明年有更多新房项目出炉，可以尽量留意土拍信息。

预算不够充足的客户，也不用加杠杆去买高总价新房，现下也的确需要加强家庭的金融风险抵御能力。

而预算在500万以下的低积分刚需客户，可以把更多重心放在二手房的挑选上，就不用太纠结买新房还是二手的问题了。

讲完整体楼市成交结构对于购房的参考意义，我们再来深挖一下今年新房更热了吗？这其中高总价新房热度是否真的在变高？原因几何？

PART 2

上海楼市的对立

照例先来看看过往的整体新房/二手数据，避免管中窥豹。

看下图我们可以发现，在21年的时候，二手房在上海楼市中的成交占比远远居于70%以上水平的绝对型的主导地位。

而这一占比在22年明显走低，大概在60%附近徘徊，二手房成交大致是新房的2倍左右，而新房的供应跟去年同期对比还略有下降，新房二手对比，有点冰火两重天的意味。

而结合前文来看，又很可能是新房里面的局部过热现象。

于是笔者抽取了两个具有典型代表意义的价段，查看了500万以下的刚需客户为主的成交结构，及1200万以上价段的置换或投资者为主的成交结构。

分完价段之后，形势逐渐明朗，尽管刚需价段同样出现了新房成交占比走高的趋势，但远远比不上高价段新房成交占比的走势明显。

再次佐证了前文中提及的高总价新房过热的现象，的确存在。并且不是从来如此，而是从去年下半年到今年开始突显的新鲜现象。

笔者计算了21年和22年1000万总价段以上的新盘认购率，得出21年为221%，而在22年却高达360%，从这一数据来看，豪宅的需求在持续走高，这也与上图中表现一致

而刚需价段500万以下总价的房产中，新房成交占比也显示出波动上升的趋势。

作为往常二手房的绝对主力成交总价段，500万以下二手房占比长期维持在70%以上，新房受到供应影响，单月成交占比偶有提高，但是总体维持在30%以下

其实在500万以内新房的供应量在上海并不算少数，但真正与二手房形成竞争的是五大新城及宝山等近郊的新房，而不是类似于临港、金山、崇明等远郊的新房，所以供应结构也是造成这个价位段新房占比变动的主要因素，2021年以来的占比上升，主要原因还是有竞争力的新房供应增加

PART 3

总结

从去年上海楼市的成交结构和价格结合今年的趋势，以及国际国内经济形势来看，造成新房二手房对立又统一的景象，主要有以下两点原因：

原因1：资金涌向更优质资产

缺乏专业知识的投资者，自然会认为越贵的房产越具有价值，同时新房相比二手毫无疑问更有价值，依据这套逻辑购置房产在绝大多数情形下都是适用的。

因此楼市交易量从去年的向二手豪宅倾斜，到今年的向一手豪宅倾斜。

当今形势下全球经济面临下行压力，可能到来的经济危机就像洪水涌来，越是底层的资产越容易受到“洪水”的侵袭。

因此，为了资产保值，把现有资产置换为更有价值的资产，一来能够尽可能的避免“洪水”侵袭，二来也能在下一轮经济周期中被激活，获得更可观的涨幅。

但前提是保存实力，量力而行。

笔者在此也极力劝阻加大杠杆（家庭资产负债率超出70%或每月还贷超出收入1/2），超出自身偿贷能力的购置高总价房产的行为。

原因2：资产涨跌分化，优质资产难寻

其次，有一个不可否认的事实是，全国的房产都已经结束了普涨时代了，上海的房产甚至也出现了涨跌分化的情况。

从去年到今年，短短一年的时间，大家对于楼市的看法就有了翻天覆地的变化。

当今无论资本市场还是楼市，优质资产和投资项目都十分匮乏，低风险的资产越发受到大家追捧。

总之，闭着眼买房坐等升值的日子已经过去，购置房产还需要更多地了解专业知识，才能够不被忽悠。

建议预算和积分充足的客户好好研究下前文提到的板块内倒挂的新房，寻找性价比更高的资产。

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