房地产销售,调控更严,融资困难,房企的出路在何方?

当下苦撑的民企或已出险的民企融资极度困难，除非有极其优质资产或者中债担保，否则落地基本无可能。

中房报记者 苗野 北京报道

融资端的多重喜讯仍无法彻底打开大部分房企的融资通道，多渠道找钱仍是当下房企的主要动作。

9月15日，金地集团公告，公司正与第二大股东深圳市福田投资控股有限公司（以下简称“福田投控”）商讨，福田投控根据区域发展的需要为公司在公开市场发行的公司债券或中票提供担保等增信措施。金地集团或将根据发行的公司债券或中期票据的具体情况，为福田投控提供相应的反担保。

上一次金地集团公开发债还是在2022年2月，这次或将是其在公开债市场缺席一年半后重新打开这一融资渠道。

目前，包括福田投控增信方式及公司反担保方式、金地集团融资规模及增信规模等事项均有待进一步披露。

在境内融资渠道不畅的大环境下，能获得国资股东担保或增信，无疑有助于金地集团接下来在公开市场的融资。只是，这也并不意味着接下来的融资进程将畅通无阻。

事实上，监管层对房企融资一直都保持着支持的态度。但就目前情况来看，利好政策频出仍无法掩盖大部分房企融资难的现状。

东方金诚于9月11日发布的8月地产债融资报告显示，当月共计22家房企发行境内地产债37只，发行规模为369.18亿元。发行主体数量、发行债券数量和发行规模环比分别下降15.4%、22.9%和27.7%。

“除了依赖销售回款外，公司没有其他的融资渠道了。”某出险房企内部人士向记者直言，融资基本处于完全停滞状态，且没有好转的迹象。当下苦撑的民企或是已出险的民企融资极度困难，除非有极其优质资产或者中债担保，否则落地基本无可能。

另一家尚未出险房企内部人士也透露，目前授信额度的落地，需要通过新增建设项目进行申请。但行业流动性危机以来，大多数民营房企都大幅缩减了土地的获取，导致新增项目极少，很难通过新项目获取增量融资。

“没有新增项目成为银行授信落袋的最大卡点。”该内部人士慨叹，“目前政策成果有限，民营企业还是只能靠自己，银行可能是对企业日后的还款能力有担忧。”

融资难待解

这一担忧或许还来自当前市场仍然低迷的销售。8月，逾7成百强房企销售规模下滑，单月实现销售额3712.1亿元，同比下降39.2%，创今年单月降幅新高，环比下降8.9%。有22家房企的单月销售额环比降幅大于30%。

“房地产‘政策底’已全面确立，何时‘落地开花’，大家现在都咬着牙等风来。”不少民营房企不约而同地发出了呼声。这背后是政策调整了半年，行业信心仍处在低位，去化压力大、融资难，房企的债务压力不减。

某房企内部人士告诉记者，银行端的融资还是没有打开，短期内比较难，目前连此前优质房企或白名单房企融资都受限了。

“现在只有少量保交楼政策性融资支持，几乎没有项目能有新的开发贷进来，存量项目上开发贷展期也不好谈。”华东某房企内部人士透露，纯市场化的地产债在目前市场环境下几乎无法落地，由于资产限制和资产质量要求高也很难获得中债增担保。

从公开市场来看，9月以来，只有绿城、金融街、北京住总、华发股份和厦门国贸等企业披露了发行公司债或中票的动态。放到全年，民营房企中只有碧桂园、龙湖、新城控股、中骏集团、美的置业、旭辉控股、金辉控股等民企通过中债增担保方式发行了中票。

“当前地产债发行规模仍处较低水平，尤其是民营房企发债规模持续在低位徘徊。”东方金诚分析认为，民营房企发债对政策依赖程度较高，目前尚未回到原有的市场化发行水平，“第二支箭”持续发力对民企债券融资仍具有较强支撑作用。

8月27日，证监会宣布房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。

折射到再融资市场，目前已有保利发展、招商蛇口、中交地产、陆家嘴6等A股房企定增计划获证监会批准，涉及募资金额约355亿元。华发股份不超过60亿元的定增预案于8月获上交所审核通过。此外，新城控股、中南建设、荣盛发展等十余家房企定增计划仍处在进展中，万科、格力地产均终止或暂停A股定增事项。

加强民企融资支持，大胆出政策

7月以来，监管层频繁表态，从销售到融资释放利好房地产信号。但据记者采访发现，现阶段高层传递的利好政策尚未有效传导至市场层面，行业风险仍然存在。

近期，碧桂园债务重组引发业内关注。碧桂园一直是努力偿债、保信用的典范，但现在也面临销售低迷和融资环境恶化的问题。尽管在8月获得一笔境外债权人的违约豁免，但面临流动性困难的远洋集团还是于9月15日开启了39亿美元境外债务重组计划。

业内普遍认为，加强对房企的融资支持，是推动行业修复的关键举措之一。

“整体应大胆出政策，出大政策。”前述某出险房企内部人士建议，督促银行、信托恢复民营企业国民待遇，正常予以开发贷款，经营性物业贷款投放。鼓励银行对民营地产投放，对于纾困期间投放予以政策支持，对不良给予更高的容忍度。资本市场融资应尽快恢复，不排除国有资本入股困难企业，或者进入债券市场等。

华东某房企内部人士认为，当下房企经营困难主要在于销售乏力、融资不畅、监管资金过严。建议金融机构加大对房企尤其是民营房企的信贷支持力度。此外，民企和国企在提款比例、提款用途、提款审批和灵活性上存在差异；在开发贷审批、非住项目信贷投放、信贷定价、担保要求上存在差异。如果能在合规合理的前提下，适度消除这些卡点，将显著有利于民企的项目层面融资。

加大监管资金解活力度，实现资金正回流

另外一项可以关注的举措就是预售资金监管。

长期以来，许多“暴雷”房企的账目上并不是没有资金，而是被严格监管在项目上。2022年，受预售监管资金大幅收紧的影响，许多房企都出现了房子卖出去却无法回款的情况。甚至有房企直接表态，目前大部分项目仍有约7成的资金锁定在项目层面。这也曾成为不少房企无法及时偿还债务的因素之一。

“我们很多项目临近交付节点，但因为资金监管原因无法支付工程款项，导致项目交付节点延期。”前述未出险房企内部人士建议，地方政府进一步加大监管资金解活力度，适当降低监管比例，因项目施策。希望能够灵活制定监管方案，不一刀切，确保项目资金能及时用于保交付。

上海某房企内部人士也表示，绝大部分优质民企在手现金中，仍有非常高的比例资金处于各地预售监管资金账户中，加上当地银行及合作方资金管控，造成集团可自由支配现金极其有限，客观上也对公司正常的还本付息造成极大压力。

“建议考虑对于符合主业清晰、经营稳健、综合治理佳的地产企业，给予差异化的监管资金政策，适度降低监管资金比例，给予更多监管资金提取的灵活性，确保在关键支付节点前，能根据工程进度即时提款。”该人士说。

自行业进入下行周期以来，为封堵预售资金套取漏洞，各地普遍收紧商品房预售资金监管，优先用于项目建设，以保障项目竣工交付。但在实际操作中也出现了项目层面的资金无法调回集团层面进行债务偿还，同一家企业旗下项目之间的现金流通被阻断，从而导致出险项目越积越多等情况。

有房企内部人士直言，企业资金目前受困于更加严格的预售资金监管，受限于地方政府“保交楼”下对资金的强制性控制，并且对已经交付的项目也不能正常解除监管，企业要实现资金回流仍然没有路径。

“当前部分地区在预售资金监管方面存在’过度‘监管情况，项目公司运作中正常的营销费用、管理费用支出都严格限制，在企业无法获得新的外部融资背景下，项目正常运转、完成‘保交楼’任务受到影响。”某信托公司相关负责人透露，其公司在重庆、贵州的项目都有遇到类似问题，建议在坚持“保交楼”底线的前提下，对这种“过度”监管予以纠偏。

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